Як продати власний будинок

Продаж власного будинку без посередництва агента допоможе вам заощадити дуже значну суму. Однак існує причина, по якій більшість людей при продажу свого житла за краще звертатися за допомогою до професіоналів - продаж нерухомості вимагає багато праці, технічних знань і особливого терпіння. Продаєте ви будинок в перший раз або просто хочете уникнути своїх минулих помилок, почати потрібно з складання хорошого плану дій.

кроки

Метод 1 з 4:

Перші кроки

1. Приберіть в будинку. Як тільки ви вирішили продати будинок, вичистіть в ньому все до дрібниць, від підвалу до горища. Не забудьте про ті місця, які, як правило, миються і чистяться рідко - плінтуси, жалюзі, підвіконня, водостік на даху. Чистий дім дозволить оцінювачам побачити його в кращому світлі і гідно оцінити. І, звичайно ж, чистий будинок більш привабливий для потенційних покупців.

Знаючи свій будинок занадто добре, ви можете не надати значення необхідності збирання деяких ділянок. А ось потенційні покупці на це обов`язково звернуть увагу. Якщо ви хочете зробити на них якнайкраще враження, скористайтеся послугами клінінгової компанії, по крайней мере, для початкової генерального прибирання. Не варто недооцінювати силу бездоганної чистоти.
Під час прибирання викиньте з дому весь непотріб. Позбувшись від сміття і непотрібних речей, ви змусите ваше житло виглядати світліше і просторіше, адже саме таким його хочуть бачити покупці. Ви помітите велику різницю в тому, як виглядають ваші шафи, ванна кімната, гараж і веранда. Якщо вам важко розлучитися з якимись речами, подумайте про їх тимчасовому перенесенні в якесь сховище.

2. Оцініть свою нерухомість. Звичайно, ви хотіли б продати свій будинок дорожче, але слід бути реалістом. Багато продажу будинків провалюються тільки через те, що їх власники часто виставляють ціну, яка значно перевищує ринкову вартість. Деякі домовласники просто хочуть отримати певну суму грошей і не бажають торгуватися. Професійна оцінка вартості вашого майна третьою стороною допоможе вам визначитися з ціновим діапазоном. Крім того, наявність висновку незацікавленої сторони гарантує, що вам не будуть пред`являти претензії з приводу завищення вартості будинку.

Не покладайтеся виключно на податкову оцінку вашої власності. Багато податкові оцінки давно застаріли і не відображають реальної картини на ринку нерухомості.

Подивіться на вартість порівнянної нерухомості. Аналізуючи ціни, за якими продають аналогічні будинки в вашому районі, ви зможете визначити ціновий діапазон і для вашого будинку. Завжди використовуйте порівняльні дані для отримання реалістичної оцінки вартості вашої власності.

Скористайтеся послугами оцінювача. Сертифікований оцінювач виміряє площу вашого будинку і прилеглої ділянки землі, зробить фотографії, збере дані про вартість інших проданих будинків по сусідству і на підставі всіх цих даних визначить середню вартість вашого житла. Послуги оцінювача обійдуться вам набагато дешевше, ніж послуги агента з нерухомості, та й певна їм вартість будинку буде більш адекватною. Багато банків збирають інформацію про хороших оцінювачів, з якими вони контактують з питань рефінансування або іпотечного кредитування. Зверніться до керуючого місцевого банківського філії з проханням порекомендувати вам кваліфікованого фахівця. Отримавши на руки експертний висновок, зробіть копію документа і зберігайте її в надійному місці. Оригінал же тримайте під рукою, щоб при необхідності показати його потенційним покупцям.

3. Проведіть інспекцію будинку. Багато стандартні договори купівлі-продажу нерухомості дають покупцеві право інспектувати майно, так що будьте готові. Проведіть інспекцію вашого будинку до подачі оголошення про його продаж. З подачі загальної інспекції вас можуть змусити зробити ремонт водопроводу і каналізації, системи опалення та електропостачання і так далі. Можливо, в рамках загальної інспекції будуть перевірені дах і фундамент будівлі. Дотримуйтесь рекомендацій і зробіть весь необхідний ремонт. Додаткові перевірки на прохання покупця зазвичай здійснюються за його рахунок.

4. Підготуйте свій будинок до в`їзду нових господарів ще до виставлення на продаж.Покупці ліниві за своєю природою. Якщо вони зрозуміють, що перед тим як почати жити в новому будинку в своє задоволення вони повинні будуть здійснити додаткове озеленення, провести якісь сантехнічні та електромонтажні роботи, вони з великою ймовірністю відмовляться від покупки, навіть якщо все інше буде їх цілком влаштовувати. Так вирішите цю проблему - підготуйте будинок до заселення нових власників заздалегідь.

Метод 2 з 4:

Залучення покупців і демонстрація будинку

1. Подумайте про переваги вашого будинку. Перед тим як приступати до продажу, складіть список переваг вашого будинку, які, швидше за все, привернуть покупців. Це можуть бути хороший район, перебування поруч школи, недавно зроблений ремонт, пластикові вікна, нова побутова техніка і т.д. Підкресліть ці переваги в оголошенні про продаж. Не забудьте згадати про них у розмові з потенційними покупцями.

2. Правильно виберіть час для продажу. Пам`ятайте про те, що сплеск на ринку нерухомості відбувається влітку - по-перше, люди вважають за краще переїжджати, коли тепло, по-друге, їх дітям не доведеться міняти школу в середині навчального року. Почніть продаж в квітні або травні і продовжуйте цей процес протягом літа. Якщо до кінця осені будинок не буде проданий, згорніть свої зусилля і спробуйте ще раз наступної весни.

Зверніть увагу на те, що відбувається з ринком нерухомості в вашому районі. Якщо ваш район переживає сплеск продажів житла, вартість вашого будинку може збільшитися. І навпаки, якщо попит на нерухомість в районі впав, виручити хороший гроші за ваш будинок вам навряд чи вдасться. Щоб не зазнати збитків, постарайтеся вдало вибрати час подачі оголошення про продаж. Можливо, варто почекати кілька місяців, щоб продати ваш будинок за вигіднішою ціною.

3. Підготуйте ваш будинок до показу покупцям. Це дуже важливий етап в процесі продажу житла. Під час перегляду потенційні покупці починають подумки представляти своє життя в цьому будинку. Якщо їм не вдасться задіяти свою фантазію, тому що будинок занадто захаращений і брудний або виглядає занадто яскраво і химерно, вважайте, що ви втратили свій шанс. Готуючи будинок до демонстрації, пам`ятайте, що він повинен виглядати просторим, чистим і ... типовим, наскільки це можливо.

Постарайтеся скоротити кількість меблів у вашому будинку до необхідного мінімуму. Якщо ви не використовували якийсь предмет меблів протягом трьох місяців, продайте його або викинете. Це допоможе приміщенню виглядати просторим.

Огляньте кожну кімнату і зробіть невеликий косметичний ремонт там, де це необхідно. Перевірте килими і вікна в кожному приміщенні і очистіть їх.

Зверніть увагу на зовнішній вигляд фасаду будинку. Викорчують дерева, затемняющие значну частину будинку, просапайте бур`яни на прилеглій ділянці. Перевірте стан фарбування фасаду. Поставте себе на місце покупця!

4. Розповсюдьте інформацію про продаж вашого будинку. Найпростіший спосіб - встановити поруч з будинком знак «Продається». Але цього не достатньо.

Додайте оголошення на тематичних сайтах. Якщо ви користуєтеся соціальними мережами, можете згадати про продаж і там. Дайте оголошення в місцеву газету.

Роздайте листівки з оголошенням. Якщо це дозволяють місцеві влади, приклейте їх на стовпи.

Вивуджує потенційних покупців скрізь, де це можливо. Зверніться до керуючих місцевих банків і директорам шкіл - можливо, вони знають родину, яка планує купити будинок. Якщо поблизу є компанія, яка часто купує житло для своїх співробітників, зв`яжіться з відділом по роботі з персоналом та повідомте, що у вас є будинок, який ви готові продати. Робіть все можливе.

Використовуйте «сарафанне радіо». Розкажіть про продаж будинку своїм друзям, родичам, колегам. Пообіцяйте їм нагороду (наприклад, пляшку дорогого вина або вечерю в ресторані), якщо вони допоможуть швидко знайти покупця.

5. Вмійте презентувати свій будинок. Коли потенційні покупці або їх ріелтори захочуть подивитися будинок, постарайтеся бути доступним. Можливо, деякі покупці можуть висловити бажання подивитися будинок в денний час, коли ви на роботі. Якщо ви не можете бути присутнім на зустрічі, попросіть свого друга або члена сім`ї зробити це за вас.

Перед приходом потенційних покупців наведіть в будинку марафет. Розкладіть речі по своїх місцях, виперіть брудну білизну, помийте посуд. Запаліть ароматизовану свічку, включіть в фоновому режимі легку класичну музику. Якщо погода хороша, відкрийте вікна, якщо немає - розпаліть камін або включите обігрівач. Ці заходи дозволять зробити ваш будинок затишним і гостинним.

Проявіть гостинність. Це здається очевидним, але деякі так хвилюються при зустрічі з покупцями, що забувають елементарні правила поведінки. Привітайте ваших гостей міцним рукостисканням. Назвіться самі і попросіть представитися їх. Як тільки вони зайдуть до хати, запропонуйте їм стакан води або невелике частування. Ненав`язливо поцікавтеся їх життям (чи є у них діти? чи люблять вони тварин?) І продовжуйте розмову про будинок, спираючись на отриману інформацію. Водите їх з кімнати в кімнату без поспіху. В самому кінці запитаєте, чи є у них якісь питання і що вони хочуть побачити ще. Залиште відомості про себе або дайте візитну картку. Будьте ввічливим і добре підготовленим.

Постарайтеся сприймати цю подію в позитивному ключі. Будьте чесні, розповідаючи про будинок, але не зациклюйтеся на недоліках. Якщо причиною продажу будинку стали розлучення, втрата роботи або якась інша особиста трагедія, не обговорюйте свої проблеми з покупцями. Нехай ваша бесіда носить виключно позитивний характер, адже ви ж хочете, щоб ваші гості покинули будинок щасливими і задоволеними з`явилася у них можливістю.

Подбайте про безпеку. Сховайте всі цінності в недоступне місце до того, як приведете в будинок незнайомих людей. Не залишайте їх без нагляду, якщо ж вони захочуть трохи побути на самоті, хай це буде на кухні або у дворі.

Метод 3 з 4:

Швидке отримання пропозиції

1. Встановіть термін, по закінченню якого ви знизите запитувану ціну, якщо не отримаєте ніяких серйозних пропозицій. Багато продавців пропонують свої будинки за захмарними цінами, а потім утримують їх протягом дуже довгого часу. Визначте термін, коли ви почнете знижувати ціну, наприклад: «Якщо я не отримаю пропозицій протягом двох місяців, я знижу ціну на 200 000 рублів. Якщо протягом наступних 6 місяців мені як і раніше не вдасться продати будинок, я опущу вартість ще на 500 0000 ». Наявність певного плану зниження ціни за відсутності заявок допоможе спокійно приймати рішення і в кінцевому підсумку дозволить вам продати будинок значно швидше.

2. Поставте себе на місце покупців. Якщо ви протягом тривалого часу не отримали жодної пропозиції, прогуляйтеся по околицях, подивіться навколо і запитайте себе: «А я захотів би купити мій або якийсь інший будинок за такою ціною?»Пам`ятайте, що потрібно бути чесним із самим собою, наскільки це можливо. Якщо ви прийшли до висновку, що інші будинки в вашому районі є кращі варіанти, пора знизити запитувану ціну, щоб зробити ваш будинок більш привабливим.

3. створюйте стимул. Знайдіть спосіб трохи спокусити покупців. Не варто недооцінювати силу невеликої знижки, гарантій безпеки або просто доброго жесту. Ось деякі речі, які можуть додати угоді привабливості:

Запропонуйте частково або повністю оплатити витрати на оформлення угоди купівлі-продажу.Оформлення угоди вимагатиме від покупця немаленьких додаткових витрат, так що якщо ви запропонуєте взяти цю частину витрат на себе, це послужить для нього відмінним стимулом.

Дайте гарантії на будинок для покриття можливих несправностей побутової електротехніки. Вони зазвичай складають лише 10-20 тисяч рублів, але дають потенційному покупцеві спокій, що якщо щось буде не так, йому не доведеться витрачати додаткові гроші.

Пообіцяйте прискорити ваше виселення з будинку після укладення угоди. Багато покупців, які бачать будинок своєї мрії, хочуть в`їхати в нього відразу ж. Якщо ви можете гарантувати їм, що переїзд займе не більше 30-60 днів, це може качнути чашу терезів на вашу користь.

Метод 4 з 4:

оформлення угоди

1. Приступите до вирішення фінансової сторони питання. Більшість продавців вважає, що покупці знають все про процес покупки будинку. Насправді так буває вкрай рідко. У цій справі вам міг би допомогти ріелтор, але оскільки від його послуг ви спочатку відмовилися, вам, як продавцеві, доведеться самому звертатися до іпотечного брокера для закриття угоди. Звернувшись в фінансово-кредитну організацію, ви автоматично віддаєте кермо влади брокеру, який надає вам допомогу в оформленні угоди на взаємовигідних умовах. До речі, у багатьох брокерів на прикметі завжди є клієнти, що знаходяться в пошуках житла - таким способом можна було легко підшукати потенційного покупця.

Брокер повинен оцінити витрати з оформлення угоди купівлі-продажу та дати вам стратегічні поради щодо вибору варіанту здійснення розрахунків (оплата готівкою, іпотечне кредитування, державні програми фінансування). Брокер може допомогти як з продажем будинку, так і в фінансових питаннях.

2. Будьте готові обговорювати умови. Якщо покупець каже, що йому подобається ваш будинок, але не знає, чи готовий він його купити, підіть на невелику хитрість. Ви помітили, що покупець із захопленням дивиться на новий мангал? Увімкніть його в вартість будинку. Покупцеві не подобається стан вашого дворика? Зробіть знижку в 20 000 рублів з зауваженням, що ці гроші підуть на облаштування прибудинкової території. Додавання в комплект до будинку нового побутового електроприладу обійдеться вам дешевше, ніж продовжувати виплачувати іпотечний кредит, чого вам, звичайно, не хочеться.

3. Постарайтеся закрити операцію акуратно і швидко. Як тільки покупець зробить пропозицію, постарайтеся все оформити в максимально короткі терміни. Переконайтеся, що ви підготували всі необхідні для продажу документи. Якщо вам не подобається пропозиція покупця, не обмежуйтеся простим «ні» - завжди робіть зустрічну пропозицію. Проконсультуйтеся з юристом для прийняття розумного рішення. Як тільки всі формальності будуть врегульовані, постарайтеся по можливості швидко звільнити будинок для нових господарів.

Поради

Якщо вам потрібно продати будинок швидко, спробуйте знайти інвесторів, які отримують прибуток від продажу нерухомості. Вони, звичайно, запропонують вам ціну нижче ринкової, але зате все буде зроблено в найкоротші терміни.
Ніколи не замовчує про недоліки будинку. Згідно із законом продавець нерухомості просто зобов`язаний перерахувати всі недоліки виставленого на продаж майна. Якщо ви приховуєте таку інформацію, ви ризикуєте програти торги або опинитися в суді.
Якщо ви хочете зробити невелике облаштування будинку перед його продажем, підходите до цього обдумано. Найбільш правильним вкладенням грошей можна вважати ремонт кухні, ванної кімнати і вікон. А ось двору приділяти багато уваги не варто.
Якщо ви хочете розмістити рекламу вашої власності в інтернеті, щоб вона стала доступною мільйонам людей, скористайтеся одним із сайтів про продаж нерухомості (наприклад, WithoutRealtor.com), що дають можливість подачі безкоштовних оголошень.

попередження

Багато брокери скажуть вам те, що ви хочете почути, аби ви погодилися з ними працювати. Найкраще знайти хорошого брокера за рекомендацією агентства нерухомості.
Більшість покупців знає, що ви не платите комісійні відрахування ріелтору, і постарається запропонувати вам ціну без урахування комісій, що зведе нанівець всю вашу економію.