Як боротися з асоціацією домовласників (жек)

Асоціація домовласників (ЖЕК), як правило, є некомерційною організацією, створеною для експлуатації та обслуговування житлового спільноти. Більшість ЖЕКів регулюються членами обраного ради директорів, які повинні слідувати внутреннімправілам ЖЕК. Ці правила зазвичай викладені в керівних документах ЖЕК, які можуть бути представлені у вигляді постанов, статутів, угод, актів / або іншого, ЖЕК взяли політику (в частині цієї статті, вони всі разом будуть називатися «Правила»).

Однак правління ЖЕК іноді може переступити свої повноваження, намагатися наказати правила в довільній формі, або просто устанавліваютсвоі власні правила. У цих випадках боротьба з ЖЕКможет полягати в ряді дій.

кроки

1. Зрозуміти ваші відносини з ЖЕК. Як правило, коли будинок (або ділянка) купується, покупець / домовласник автоматично стає членом ЖЕК. Какдомовладелецдолжен дотримуватися зобов`язань перед ЖЕК, в тому числі виплати податків в ЖЕК.

У той час як основна функція ЖЕК є захист і підтримка приватної та комунальної власності в суспільстві, дії ради ЖЕК і його правила іноді можуть викликати проблеми для окремих домовласників. Чи можете ви пофарбувати будинок в інший колір? Можете ліб спиляти дерево? Чи можете ви залишити свій R.V. на дорозі? ЖЕК ймовірно має правила, застосовні до кожного з цих обставин.
У правилах ЖЕК існують договору між ЖЕК і кожним членом - домовласником. Будь-яке порушення договору може бути підставою для судового позову і один із засобів, що є в розпорядженні ЖЕК за порушення домовласника правил, є втрата прав на викуп закладеного майна домовласника.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 2

2. Зрозуміти свої права. По-перше, як і всі організації, ЖЕК повинні слідувати місцевим, державним та федеральним законам. Крім того, ЖЕК також повинні слідувати своїм власним правилам. Іногдав правилах не сказано про те, що говорять члени ради ЖЕК. Знаходьте подібності та відмінності в розмові. У деяких випадках, в різних пунктах документів правил виникає конфлікт, тобто, скажімо, протилежні речі щодо одного і того ж питання.

Різні держави мають різні вимоги, до яких документів ЖЕК повинні дотримуватися в рамках правил. Найчастіше ці документи включають: (1) статути організації- (2) постановленія- і (3) декларації угод і обмежень. Ці документи в сукупності описують повноваження, обмеження, і обов`язки ЖЕК. Вони також, як правило, описують, як в правила можуть бути внесені зміни, як ЖЕК обирає правління (або звільняє), які повноваження у ради правління, і наслідки будь-яких порушень правил членами ЖЕК.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 3

3. Описати вироблені дії. Загалом, зберігати копії листів, рахунків, і попереджень з боку ЖЕК. Якщо у вас відбулася розмова з будь-якою особою, що діє в якості представника ЖЕК, обов`язково запишіть зміст розмови у формі листа-підтвердження, і відправте копію цього листа в ЖЕК. Це дає ЖЕК можливість виправити все, про що ви могли б недочути. Якщо ЖЕК не виправив ваш лист, то твердження в вашому листі може служити переконливим доказом того, що було насправді сказано.

Навіть якщо ви впевнені, що строго дотримуєтеся всі правила ЖЕК, все ще хороша ідея, щоб вести облік вашого відповідності (наприклад, банківські записи, облік зборів, звіти за оплату паркування і т.д.).

Якщо ви отримали виключення з правил ЖЕК, обов`язково необхідно документувати про етомв письмовій формі із зазначенням, що саме було надано, хто надав, коли і за який період часу. Деякі такі винятки, можливо, буде потрібно запісатьв офісі представництв. Щоб уникнути тримати купу паперу, просто відскануйте ці документи і зберігайте електронні копії, переконавшись, що у вас є резервні копії файлів в разі збою комп`ютера, крадіжки зі зломом.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 4

4. Зв`яжіться з сусідами. Якщо у вас виникли проблеми з вашим ЖЕК, Увашев сусідів, ймовірно ті ж питання. Вони можуть допомогти, порадити, підтримати і зміцнити ваші зусилля. Якщо домовласники об`єднуються, велика ймовірність, що ЖЕК відступить. Це може бути корисно, щоб зібрати підписи сусідів в петицію, які згодні з вами. У єдиної группеви можете легко внести позитивні зміни, переконавши участніковголосовать за конкретні ізмененіяв правилах, або шляхом голосування в (або з) членів ради директорів.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 5

5. Зберігати спокій. Пам`ятайте, що більшість членів правління працюють добровільно і безкоштовно. Якщо ви ставитеся до них з повагою і добротою, ви, ймовірно, будете ближче до вашої власної мети. Залишайтеся професіоналом, пишіть обгрунтовані листи, говорите ввічливо в прохолодних, зібраних тонах. У той час як ви можете відчути себе добре, коли будете бити ногами двері засідання ради директорів і обзиваючи членів правління, але це не допоможе вашій справі. Замість цього просто озвучте свою позицію, докази які вас є, щоб підтримати вашу позицію, і що ви насправді хочете, щоб ЖЕК зробив для вас. Це не означає, що ви повинні уникати демонстрації своєї правоти. Насправді, це гарна ідея, щоб переконати рада, що ви маєте намір просувати свою позицію. Просто потрібно бути шанобливим.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 6

6. Сплачуйте штрафи і збори. Сплачуйте штрафи (і / або внески) зараз, і заперечуйте їх пізніше. Якщо ви будете ігнорувати рахунки ЖЕК, то вони, ймовірно, почнуть акумулювати додаткові штрафи за прострочення платежу, пені та / або відсотки. ЖЕК, як правило, має право (і, ймовірно, волю і здатність) накласти арешт на ваше майно і навіть звернути стягнення на майно, щоб зібрати штрафи. Якщо ви будете успішні в вашій боротьбі проти ЖЕК, ви, ймовірно, будете мати можливість отримати свої платежі назад.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 7

7. запит слухання. Написати професійне лист з повагою і проханням про надання слухання питання. Повинно бути присутність на слуханні несколькіхкопій вашого докази і / або підписаних петицій. Коли ви говорите, оперуйте фактами. Хоча ви можете відчувати гнів і розчарування, пишіть вашу заяву ясно, коротко, і професійно.

У вас також можуть розглянути питання про подання скарги в ЖЕК проти конкретних осіб в ЖЕК (або під контролем ЖЕК), які не дотримуються правила і діють проти вас, або іншим чином відносяться до вас погано.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 8

8. мислити нестандартно.Пам`ятайте, що обращеніяне єдиний спосіб боротися з ЖЕК. Якщо ви можете привернути увагу місцевих ЗМІ, ви могли б вплинути наЖЕК. Або ви можете видалити члена правління, всього лише необхідно 10% брали участь в голосуванні для такої дії.Ви також можете спробувати внести зміни в правила, хоча цей процес, ймовірно, зажадає значних зусиль. Однак, якщо ви можете зацікавити візмененіяхправіл колег, ви в змозі зібрати необхідну підтримку.

Інша альтернатива внесення поправок до правил, можна звернутися за «відхилення».Це, по суті, запит на виключення з правил для вашого конкретного випадку. Наприклад, можливо ви маєте медичне умова, яке вимагає великої фізично-доступний фургон, припаркований перед вашим будинком (в цьому прикладі, припускають, що такий транспортний засіб повинен заборонятися в околиці). ЖЕК може зробити виняток вваш випадку в якості жесту доброї волі або для того щоб уникнути судовий позов.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 9

9. Слідкуйте за дискримінацією. Якщо ЖЕК штрафували вас, але не інших членів за тих же порушення, це відкриває двері для судових позовів, заснованих на дискримінації. Наприклад, якщо вам відмовляють в дозволі на будівництво басейну, але іншим соседямбило дозволено зробити це, варто взяти каталоги басейну сусідів і дізнатися приблизні терміни установки басейну. Якщо ви можете показати, що ваша відмова був заснований на "захист характеристик", таких, як вашої раси, статі, національного походження, релігійних переконань, сімейного стану і т.д., ви близькі на шляху до перемоги проти ЖЕК.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 10

10. Проконсультуйтеся з юристом. Ви можете розглянути питання про прісутствііадвоката. Це не обов`язково означає, що подавати судовий позов буде необхідно. Сама присутність адвоката часто може привести ЖЕК кпересмотру своєї позиції. Крім того, адвокат може дати вам цінні поради щодо вашої стратегії, може надсилати листи і вимоги від вашого імені, і може представляти ваші інтереси впроцессе або в судових розглядах.

Найміть людини з досвідом в роботі в суперечках з ЖЕК. Це не обов`язково може бути адвокатом нерухомості. ЖЕКне комерційна організація. Ваша місцева асоціація юристів може дати відмінні рекомендації та напрямки.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 11

11. Розглянемо ADR. . Альтернативне вирішення спорів (ADR), зокрема, посередництво, є цінним інструментом для врегулювання коротких суперечок з ЖЕК. В посередництва, зазвичай наймають нейтрального посередника, щоб допомогти їм вирішити компроміс. Зазвичай цей посередник, хоча і не обов`язково, є адвокатом з досвідом роботи в таких питаннях, в которихваш випадок тягне за собою. Посередник може говорити з кожною стороною, оцінити факти, і дати свою думку щодо ймовірного результату у справі. Цей тип ради від людини, яка не має ніякої зацікавленості в результаті вашої справи, може допомогти учасникам бачити речі більш ясно і рухатися в напрямку компромісу. Загалом, ADR є менш трудомістким, дешевим і менш формальним, ніж судовий розгляд.

Fight Your HOA (Homeowner Association) Step 12

12. Подати позов. Судові процеси можуть бути емоційно важкими, матеріально висушуючи, і довгостроковими. Пам`ятайте, також, що члени правління ЖЕК, которимви пред`являєте позов, ймовірно, - ваші сусіди, які можуть зробити ваше щоденне життя навіть важче. Крім того, якщо ви програєте, ЖЕК може зажадати від вас оплатити судові витрати, які легко можуть досягати шість цифр. Навіть якщо ви перемогли, ЖЕК повинен повернути принаймні частину судових витрат (повинні сплатити збитки) коли всі члени внесуть суму в ЖЕК, це не допоможе вам мати дружні відносини з ЖЕК . br>

Ваш адвокат допоможе вам розглянути додаткові причини дій вашого позову. Привласнює чи ЖЕК кошти? ЖЕК нехтують своїми обов`язками по ремонту та підтримці загальної зони? Хіба вони не в змозі повідомити членів зустрічей? Зберіть докази онарушеніях, але будьте впевнені, що ви не робите необґрунтованих звинувачень.

Поради

Необхідно щоб ваш ЖЕК піддавався зовнішньої перевірці. Домовласники не знають, що відбувається з учетнойкнігой. ЖЕК буде стверджувати, що внутрішня ревізія - це, все що потрібно за законом. Якщо гроші краде ЖЕК, це не буде ніколи фігурувати на внутрішній ревізії, тому що ЖЕК робить аудит.
Ваш ЖЕК повинен дати вам належне повідомлення, що ви порушили правила, а також повинні надати можливість оскаржити будь-який штраф. Якщо таке повідомлення не було дано, ви зможете уникнути порядку і / або штрафу.
Пам`ятайте, що за певними вимогами внести свої претензііви повинні швидко або ваше право може закінчитися. Тому необхідно відстоювати свою точку зреніяраньше, ніж пізніше - до того, як ви будете законним чином усунуті від боротьби.
Один дуже ефективний спосіб боротьби з протиправними діями в раді ЖЕК є викликати його в суд по дрібним позовів. Це потрібно, коли вони зажадають штрафи, які не є справедливими до вас. І якщо ви понести фінансові збитки, а це означає, що ви заплатили штраф! Тоді ви можете отримати його назад через суд.Це дуже простий процес, і домовласники його можуть виграти, якщо дія протиправне.
Зв`язатися з генеральним прокурором своєї держави для отримання додаткової інформації.