Як скласти договір про придбання нерухомості в розстрочку (договір на продаж землі)

Коли власник бажає продати своє майно і згоден надати кредит покупцеві (не плутайте з традиційною іпотекою), сторони можуть укласти договір, в якому закріплять дані наміри. Цей договір також називається договором земельної власності, і використовується, щоб закріпити умови, на яких кожна зі сторін згодна брати участь в угоді. Такий договір є альтернативою традиційному іпотечному кредитуванню і буває корисний у разі, коли іпотека не доступна покупцеві житла. Договір зручний також і для домовласників, які хочуть швидко здійснити операцію або отримувати щомісячний дохід.

кроки

Частина 1 з 4:

Складання договору

1. Вкажіть назву договору. Виділіть її жирним шрифтом і розташуйте по центру у верхній частині сторінки.

Назва договору повинно відображати його суть. Наприклад, «Договір про придбання нерухомості в розстрочку» або «Договір на продаж землі».
Залиште місце, де кожна сторона зможе вказати дату підписання договору.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 2

2. Перерахуйте боку за договором. При перерахуванні сторін вкажіть їх імена і відповідні визначення, які будуть використовуватися в договорі по відношенню до них, наприклад, «Покупець» або «Продавець».

Наприклад, «Джон Доу (« Покупець ») і Джейн Доу (« Продавець ») домовилися про таке».

Увімкніть повну адресу кожного боку в договір.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 3

3. Опишіть майно. Оскільки поштова адреса може змінюватися, крім нього варто включити повний юридичний опис нерухомості.

Ви можете знайти такий опис в найбільш ранньому офіційному акті або документі підтверджує право власності.

Якщо у вас немає копії цих документів, зверніться до місцевих органів влади за місцем розташування нерухомості, щоб отримати їх. Реєстратор може стягувати невелику плату за надання таких послуг.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 4

4. Уточніть, за ким залишається право володіння особистим майном. Побутова техніка, наприклад, посудомийні машини, сушарки, духовки і холодильники, іноді можуть бути включені в угоду. Уточніть це заздалегідь.

Ви можете вказати дану інформацію в додатку до договору.Оформіть додаток таким же чином, яким ви оформили договір: підпишіть його і завірте нотаріально.

Частина 2 з 4:

Опишіть обмеження

1. Опишіть будь-які сервітути. Сервітут - це обмежене право третіх осіб користуватися частиною майна, наприклад, право сусіда користуватися під`їзної доріжкою, як єдиним способом дістатися до свого житла.

Уточніть в місцевих органах влади наявність таких сервітутів на майно. Там ви повинні знайти опис всіляких сервітутів.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 6

2. Відзначте будь-які існуючі права застави або інші подібні права третіх осіб на майно. Оскільки зобов`язання з майновим забезпеченням передбачають зацікавленість третьої сторони в майні або обмежують інтерес покупця, останній має право на повне розкриття такої інформації.

Права третіх осіб можуть включати в себе іпотеку або інші види кредитів, де нерухомість була використана в якості забезпечення. Сюди також входить невиконане рішення суду, відповідно до якого майно було описано.

Повні імена та адреси всіх кредиторів повинні бути включені.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 7

3. Опишіть будь-які особливі зобов`язання, що зачіпають користування майном. Особливі зобов`язання - це правила, що впливають на те, що власник може і не може робити з майном, найчастіше є результатом угоди між жителями певного району.

Наприклад, можуть існувати обмеження на будівництво будь-яких додаткових конструкцій на ділянці або на кольори, в які зовнішня частина майна може бути пофарбовані.

Особливих умов, як правило, завідує асоціація домовласників в районі, де знаходиться майно. Дізнайтеся в асоціації про існування таких особливих зобов`язань.

Частина 3 з 4:

Визначте умови

1. Сформулюйте умови оплати. Переконайтеся, що описали їх є і в повному обсязі. Умови оплати включають:

Щомісячний внесок. Включіть в договір суму основного боргу, відсотки і загальний щомісячний взнос- визначте конкретну дату платежів, а також метод оплати. Якщо є більшому платежу при закінченні терміну запозичення, опишіть його таким же способом.
відсотки. Вкажіть процентну ставку і опишіть, яким чином вона буде нараховуватися. Наприклад: «Відсоткова ставка становить сім з половиною відсотків (7.5%) і нараховується на щорічній основі ».
прострочені платежі. Вкажіть в яких випадках щомісячні внески будуть вважатися простроченими і застосовуваний штраф за прострочення. Наприклад: «Оплата повинна бути проведена 1-го числа кожного місяця-платіж вважається простроченим, якщо не буде здійснено до кінця робочого дня 15-числа зазначеного місяця. Штраф у розмірі 25.00 доларів США буде застосовуватися до всіх простроченими платежами ».
Термін дії договору. Вкажіть першу і останню дати погашення основного боргу, а також загальний термін договору. Наприклад: «Виплати будуть проводитися з 1 квітня 2009 року по 1 травня 2019 року-загальний термін дії договору - сто двадцять один (121) місяць».
Термін набуття чинності договору повинен бути дуже ясно описаний, так як зобов`язання, які він містить не вступлять в силу до цієї дати.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 9

2. Опишіть права і зобов`язання кожної сторони. Протягом терміну дії договору продавець і покупець зацікавлені в майні. Тому зобов`язання кожної сторони по відношенню до майна повинні бути чітко викладені в договорі. Ось деякі загальні положення, які ви, можливо, захочете включити:

обслуговування. Покупець в договорі про придбання нерухомості в розстрочку, як правило, бере на себе зобов`язання технічного обслуговування та утримання майна. Продавець, однак, може захотіти включити в договір положення, згідно з яким у нього / неї буде можливість робити деякі необхідні ремонтні роботи в разі, якщо покупець виявиться не в змозі своєчасно зробити їх.

Податок на нерухомість. Продавець повинен включити податок на нерухомість в суму щомісячних платежів або щороку виписувати рахунок покупцеві на сплату податку. Метод платежу повинен бути описаний в договорі. Наприклад: «Відповідальність за сплату податку на нерухомість несе Покупець- сума такого податку включена в щомісячні внески».

користування майном. Покупець в договорі на продаж землі має виключне право володіння майном або проживання в ньому з обмеженням на право споруджувати нові будівлі або зносити старі. У той же час продавець зберігає за собою право використовувати майно в якості забезпечення кредиту і використовувати право застави в рамках, дозволених чинним законодавством.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 10

3. Визначте, хто оплачує страховку. Як правило, покупець несе відповідальність за страхування майна, яке є предметом договору і в більшості випадків повинен вказувати продавця в якості застрахованої особи. Хто б не був відповідальним за страхування майна, обов`язково включите це в договір.

Якщо відповідальною особою є покупець, вкажіть суму страхової премії.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 11

4. Вкажіть, як і коли право на володіння майном буде передано покупцеві. За договором на продаж землі право власності на майно залишається за продавцем до внесення останнього платежу покупцем.

Коли буде проведений останній платіж, продавець повинен буде передати покупцеві офіційний документ, що підтверджує право власності покупця на землю.

Незважаючи на те, що процедура оформлення передачі права власності є стандартною, вам все одно потрібно прописати її в договорі, щоб уникнути подальших непорозумінь при передачі.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 12

5. Уточніть наявність інших обов`язкових умов відповідно до законодавства вашої країни. Закони, що регулюють порядок укладення договорів про придбання нерухомості в розстрочку або договорів на продаж землі, варіюються від країни до країни. Вивчіть місцеве законодавство або проконсультуйтеся з юристом, що спеціалізується на операціях з нерухомістю, щоб виявити такі додаткові вимоги. Обов`язкові відповідно до місцевого законодавства умови або пункти можуть передбачати наступне:

Право дострокового стягнення. Право дострокового стягнення - це право продавця на стягнення всієї суми кредиту в разі порушення покупцем умов оплати або інших умов договору.

гарантії. У багатьох країнах продавцеві дозволено реалізовувати майно за договором купівлі-продажу, без надання будь-яких гарантій покупцеві. Деякі можуть вимагати виключення відповідальності з договору, якщо ви не даєте ніяких гарантій.

Частина 4 з 4:

останні штрихи

1. Увімкніть статтю про повноту і остаточний характер договору. Вкажіть, що договір «включає весь договір продавця і покупця». Також вкажіть, що будь-які зміни до договору повинні оформлені належним чином підписаним сторонами доповненням до договору.

Це положення позбавить сторони від можливих подальших вимог однієї зі сторін, що не прописаних в договорі.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 14

2. Передбачте місце для підпису. Місце для підпису має включати лінію для підпису кожної зі сторін, достатньо місця для підписів, імена сторін у друкованому вигляді, а також місце для нотаріального завірення підписів і місце для печаток нотаріуса.

Місце для підписів також має включати місце для дати підписання кожної зі сторін. Таким чином буде ясно, що договір був підписаний після його повної опрацювання сторонами і ніякі зміни не вносилися з дати підписання.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 15

3. Нехай юрист вивчить ваш договір. В ідеалі юрист, який спеціалізується на операціях з нерухомістю повинен переглянути ваш договір до його підписання. Це дозволить вам переконатися, що договір відповідає вимогам законодавства і ніякі важливі моменти не були упущені. Хоча це може спричинити за собою додаткові витрати, в довгостроковій перспективі це буде коштувати вам набагато менше, ніж судовий розгляд з приводу невірності договору.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 16

4. Підпишіть договір і завірте його нотаріально. Ви і покупець повинні будете підписати договір в присутності нотаріуса, щоб договір набув юридичну силу.

Write a Contract for a Deed (Land Contract) Step 17

5. Зробіть копію. Ви і покупець повинні мати паперову копію угоди.

Створення електронної копії також буде гарною ідеєю в разі, якщо щось трапитися з паперової.

Зберігайте паперову копію в захищеному місці, такому як домашній сейф або банківська комірка.

Поради

При складанні договору використовуйте зразок, який ви можете знайти в інтернеті. Ви можете модифікувати його відповідно до ваших потреб і вимог і (бажано) показати юристу.
Якщо ви все ще платите за іпотеку на майно, буде гарною ідеєю отримати дозвіл у нинішнього іпотекодержателя до підписання договору.
Також гарною ідеєю буде уточнити відповідність процентної ставки існуючого максимуму за законодавством.

попередження

Якщо сумніваєтеся, зверніться за консультацією до юриста.
Дана стаття не є юридичною консультацією. Проконсультуйтеся з юристом, щоб підтвердити будь-який юридичний документ до його підписання. Ви повинні отримати консультацію юриста до підписання будь-яких документів, які можуть вплинути на ваші юридичні права і / або обов`язки.
Надаючи юридичну опис майна, не використовуйте стенографічний версію такого опису. Переконайтеся, що використовуєте повний юридичний опис, складений на підставі найбільш раннього офіційного акту або документа, що підтверджує право власності.