Як розрахувати ставку капіталізації: 6 кроків

Інвестори сектора нерухомості покладаються на різні типи інформації в процесі переговорів щодо об`єктів нерухомості, що приносять дохід. Наприклад, їх цікавить привабливість місця розташування майна та / або будь-які майбутні змін в районі. Однією з найважливіших складових, яка допомагає інвесторам прийняти рішення, є ставка капіталізації. Ставка капіталізації (відношення чистого прибутку майна і його купівельної ціни) дозволяє інвесторам порівнювати нерухомості між собою, оцінюючи норму прибутку на інвестиції у власність. Вивчіть кроки нижче, щоб обчислити ставку капіталізації для вашого будинку!

кроки

Частина 1 з 2:

Розрахунок ставки капіталізації

1. Розрахуйте річний валовий дохід інвестиційної власності. Валовим доходом певної інвестиційної власності в основному є дохід від здачі її в оренду. Іншими словами, коли інвестор нерухомості купує будинок, він / вона зазвичай робить на цьому гроші, перш за все, від здачі його в оренду мешканцям. Однак це не є єдиним можливим джерелом доходу. Інші надходження також можуть нараховуватися від майна, такого як, наприклад, торгові апарати або пральні машини.

Наприклад, припустимо, що ми тільки що купили будинок і мають намір здавати його в оренду за $ 750 / місяць. При таких темпах ми можемо очікувати, що річна валовий прибуток власності становитиме 750 × 12 = $ 9000.

2. Відніміть операційні витрати, пов`язані з власністю, з валового доходу. Будь-який об`єкт нерухомості має на увазі експлуатаційні витрати. Як правило, це витрати, пов`язані з утриманням, страхуванням, податками і управлінням нерухомістю. Використовуйте точний розрахунок оцінки витрат на пальне і відніміть їх з валового доходу, розрахованого вище. Таким чином, ви отримаєте «чистий дохід» від власності.

Наприклад, припустимо, що після того, як орендна плата встановлена, виявляється, що ми можемо очікувати наступні щорічні витрати, пов`язані з власністю: внесок в розмірі $ 900 в управління нерухомістю, $ 450 на утримання будинку, $ 710 у вигляді податків і $ 650 за страхування. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = «$ 6290» є нашою чистим прибутком.

Зверніть увагу, що при розрахунку ставки капіталізації комерційні витрати, включаючи витрати на покупку власності, виплати по кредиту, збори і т.д., «Не» враховуються, так як ці пункти відображають становище інвестора і є змінними за своєю природою. Вони негативно впливають на нейтральне порівняння, для якого ставка капіталізації призначена.

3. Розділіть чистий дохід на ціну, яка була заплачена за покупку власності. Ставка капіталізації - це співвідношення між чистим доходом від власності та його початковою ціною або капітальними витратами. Ставка капіталізації виражається у відсотках.

Припустимо, що ми придбали нашу власність за $ 40000,00. З урахуванням цієї інформації, у нас тепер є все, що потрібно знати, щоб знайти нашу ставку капіталізації. див. нижче:

$ 9000 (валовий дохід)

-$ 900 (управління власністю)

-$ 450 (зміст)

-$ 710 (податки)

-$ 650 (страховка)

= $ 6290 (чистий прибуток) / $ 40000 (купівельна ціна) = 0.157 = "15.7% ставка капіталізації »

Частина 2 з 2:

Використовуйте ставку капіталізації з розумом

1. Використовуйте ставку капіталізації для швидкого порівняння схожих інвестиційних можливостей. Ставка капіталізації в основному представляє собою розрахункову відсоткову прибуток, яку інвестор може отримати від покупки нерухомості. Через це ставка капіталізації добре підходить для порівняння потенційного придбання з іншими інвестиційними можливостями схожого характеру. Ставка капіталізації дозволяє швидко робити приблизні порівняння потенційного доходу від інвестиційної нерухомості і може допомогти вам звузити список варіантів.

Наприклад, припустимо, що ми розглядаємо можливість покупки двох предметів власності в одному і тому ж районі. Одна має ставку капіталізації 8%, в той час як в іншої вона дорівнює 13%. Цей початкове порівняння говорить на користь другої власності, так як вона обіцяє отримання більшої виручки на кожен вкладений долар.

2. Не використовуйте ставку капіталізації як єдиний фактор визначення інвестиційної життєздатності. Незважаючи на те, що ставка капіталізації дає можливість робити швидкі, легкі порівняння між двома або більше предметами власності, вона «далеко» не єдиний фактор, який слід розглянути. Інвестиції в нерухомість можуть бути досить складною справою. Прості інвестиції також залежать від ринкової розстановки сил і непередбачених подій, що виходять за рамки простого розрахунку ставки капіталізації. Як мінімум, вам також необхідно розглянути потенціал зростання доходів вашого майна, так само як і будь-які можливі зміни в самій його вартості.

Наприклад, припустимо, що ми купуємо предмет власності за $ 1000000,00 і очікуємо отримувати $ 100000,00 прибутку в рік, що дає нам ставку капіталізації 10%. Раптом місцевий ринок житла зазнає змін, і вартість власності збільшується до $ 1500000,00, а ставка капіталізації падає до 6,66%. В цьому випадку, можливо, варто розглянути можливість продажу майна, а прибуток використовувати на інші вкладення.

3. Використовуйте ставка капіталізації для підтвердження рівня доходів інвестиційної власності. Якщо ви знаєте ставку капіталізації власності в районі її місцезнаходження, ви можете використовувати цю інформацію для визначення розміру чистого прибутку вашої власності, яку вам потрібно буде генерувати, щоб виправдати свої інвестиції. Для цього просто помножте запитувану за власність ціну на ставку капіталізації подібного майна в районі, щоб знайти свій «рекомендований» чистий рівень доходу. Варто відзначити, що, по суті, розрахунок «чистого прибутку» зводиться до рівняння (Чистий прибуток / вартість) = ставка капіталізації.

Наприклад, якщо ми придбали власність за $ 400000,00 в районі, де найбільш схоже майно має ставку капіталізації 8%, ми могли б знайти наш «рекомендований» рівень доходу шляхом множення 400000,00 × 0,08 = «$ 32,000». Отримане значення є сумою чистого прибутку майна, яку необхідно буде генерувати в рік, щоб отримати ставку капіталізації 8%, що відповідно повинно відбитися на встановлюваних орендних ставках.

Поради

Завжди засвідчується в прибутковості інвестиційної власності, а також розраховуйте витрати, якщо це можливо. Умова, пов`язане з пропозицією покупки нерухомості має включати розгляд договорів оренди для перевірки доходів від оренди. Витрати можна розрахувати, зв`язавшись незалежним постачальником.
У процесі оцінки вартості майна, оцінювачі будуть дивитися на зіставні продажі, вартість відновлення і результати дохідного підходу. Прибутковий підхід показує необхідну прибутковість капіталу і рентабельність позикового капіталу.

попередження

Ставка капіталізації не відображає майбутній ризик. Інвестор не може покладатися на ставку капіталізації як на показник того, що поточний дохід або вартість майна буде триматися на цьому рівні, на протязі всього часу. Власність і орендна плата, пов`язана з нею можуть знецінюватися або зростати в ціні. Витрати можуть одночасно зростати. Ставка капіталізації не вказує прогноз про майбутнє ризик.